Boligsalg når et rom er leid ut til eget AS
Dette er innenfor reglene når vilkårene er oppfylt.
Leier AS-et et rom i boligen din, blir den delen av gevinsten skattepliktig når du selger, med mindre leieforholdet har vært avsluttet i minst ett av de to siste årene. Selger du med tap, gir den samme delen fradrag.
Det boka «Skattekutt for gründere» sier
avslutt leien 12 måneder før salget hvis du venter gevinst, og behold den hvis du venter tap.
Grenser og satser
Gjelder bare den delen av boligen som har vært brukt i næring. Boligen må være eid i mer enn ett år.Regelen
- Skatteloven § 9-3 annet ledd (åpnes i ny fane)
Gevinst ved salg av bolig er skattefri når eieren har eid den i over ett år og brukt hele som egen bolig i minst ett av de to siste årene.
- Skatteloven § 9-4 første ledd (åpnes i ny fane)
Tap gir fradrag i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig.
Slik gjør du det
Frist
For å unngå skatt på gevinsten må leien være avsluttet og du ha brukt rommet selv i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Gevinst eller tap føres i skattemeldingen for året du selger.Steg 1: Bestem tidspunktet
Finn ut når du tror du vil selge, og regn bakover minst 12 måneder. Venter du tap, kan det lønne seg å la leien fortsette.
Steg 2: Si opp leieavtalen skriftlig
Skriv en oppsigelse med sluttdato som både du og AS-et signerer. AS-et slutter å betale leie fra den datoen.
I Fiken: I AS-ets regnskap stopper du føringen av husleien til deg på 6300 Leie lokale fra sluttdatoen.Steg 3: Ta rommet i bruk selv
Flytt ut AS-ets utstyr og bruk rommet privat. Oppsigelsen må være ekte, ikke bare på papiret.
Steg 4: Regn ut gevinst eller tap på den utleide delen
Del gevinsten eller tapet etter rommets andel av boligen, for eksempel areal. Bare denne delen er skattepliktig eller gir fradrag.
Steg 5: Før det i skattemeldingen
Gevinst eller tap på den utleide delen føres i din personlige skattemelding for salgsåret.
Ta vare på
- Leieavtalen og oppsigelsen med sluttdato
- Bankutskrift som viser at leien stoppet
- Utregning av rommets andel og gevinst eller tap
- Kjøps- og salgsdokumenter for boligen
Fra Fikens hjelpesider: Fiken kontoplan: 6300 Leie lokale (åpnes i ny fane)
Hva det kan spare
Et tap på 300 000 kr der 20 % av boligen var utleid, gir 60 000 kr i fradrag, altså 13 200 kr lavere skatt (22 %). Ved gevinst unngår du skatt på næringsdelen ved å avslutte leien i tide.
Feller
- Å avslutte leien på papiret mens AS-et fortsatt bruker rommet.
- Tap på den delen du selv bor i, gir aldri fradrag.
- Fortsatt leie bare for å få tapsfradrag må være et ekte leieforhold på markedsvilkår.
Gjelder når bedriften: eier hytte, bolig eller lokaler som brukes i jobben.